Immobilienkauf in Schweden

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Schweden ist ein offenes Land, und das zeigt sich auch bei der Frage Immobilienkauf durch Ausländer:  

Ausserhalb Schwedens wohnhafte Personen können unabhängig von ihrer Staatsangehörigkeit ohne Genehmigung Immobilien erwerben.

  • Der Immobilienerwerb in Schweden muss schriftlich erfolgen.
  • Mündliche Absprachen zwischen Käufer und Verkäufer sind nur rechtswirksam wenn sie schriftlich im Kaufvertrag aufgeführt werden. 
  • Der Kaufvertrag besteht normalerweise aus einem Vertrag und einem Kaufbrief (also aus zwei Teilen).
  • Nach dem Kauf muss der Erwerb beim Grundbuchamt registriert werden. Das Grundbuchamt trägt den neuen Eigentümer im Grundbuch ein.

Untersuchungspflicht des Käufers

Der Käufer einer Immobilie hat im Zusammenhang mit dem Kauf eine weit reichende Untersuchungspflicht. Eine Rückgängigmachung des Kaufes oder ein nachträglicher Abzug vom Kaufpreis aufgrund von Mängeln ist nur bei Mängeln möglich, die bei einer dem Alter und Zustand des Hauses angemessenen Untersuchung nicht festgestellt werden konnten (Gesetz 1970:944 Jordabalken 4 Kap. 19 §).

Unter einer solchen Untersuchung wird normalerweise eine von einem Fachmann durchgeführte Untersuchung verstanden.

Kaufvertrag durch Experten erstellen lassen

Die schwedischen Behörden empfehlen mit Nachdruck, den Kaufvertrag mit Hilfe eines schwedischen Maklers, eines schwedischen Juristen oder der juristischen Abteilung einer schwedischen Bank abzuschliessen.

Pflicht der grundbuchamtlichen Eintragung

Wer eine Immobilie in Schweden erworben hat, ist verpflichtet, innerhalb von drei Monaten nach Ausfertigung der den Erwerb der Immobilie dokumentierenden Unterlagen die grundbuchamtliche Eintragung zu beantragen.

Der Antrag auf grundbuchamtliche Eintragung

Der Antrag auf grundbuchamtliche Eintragung muss immer schriftlich erfolgen. Muster des Antragsformulars bekommst Du bei www.lantmateriet.se  oder hier: Antragsformular in schwedischer Sprache.

Der Antrag auf grundbuchamtliche Eintragung einer Immobilie muss formelle Anforderungen erfüllen. So muss er folgende Angaben enthalten:

  • Name, Personennummer, Wohnanschrift und Telefonnummer des Antragstellers. (Wenn der Bewerber seinen Antrag durch einen Vertreter stellt: die entsprechenden Angaben zum Vertreter.)
  • Name, Personennummer, Wohnanschrift und Telefonnummer des Verkäufers/ Überlassers.

Dem Antrag sind die Überlassungsunterlagen im Original, z. B. ein Kaufbrief, sowie eine beglaubigte Kopie beizufügen. Die Rücksendung des Originals erfolgt nach der Registrierung. Dem Antrag sind ebenfalls eventuelle Zuständigkeitsunterlagen und Behördenbeschlüsse beizulegen.

Grundbuchämter

Grundbuchamt ist seit dem 1. Juni 2008 das Zentralamt für Landesvermessung mit Lokalbehörden/Amtsstellen, die sich in Skellefteå, Härnösand, Mora, Norrtälje, Uddevalla, Eksjö und Hässleholm befinden.

Wer einen Antrag auf grundbuchamtliche Eintragung stellen will, muss sich an das zuständige Grundbuchamt wenden. Die geographische Einteilung der Amtsbereiche geht z. B. aus dem Verzeichnis hervor, das auf der Internetseite der Gerichtsverwaltung zugänglich ist: www.lantmateriet.se

Einverständnis des Ehepartners des Verkäufers

Nach schwedischem Recht muss ein Ehepartner, oder ein Lebensgemeinschaftspartner des/der Verkäufer/in in Immobilienangelegenheiten normalerweise sein Einverständnis geben.

Dem Antrag auf grundbuchamtliche Eintragung ist eine behördliche Auskunft über den Familienstand zum Zeitpunkt des Verkaufs/der Überlassung, sowie gegebenenfalls eine Einverständniserklärung oder eine Bescheinigung über den Zeitpunkt einer eventuellen Ehescheidung des Verkäufers beizufügen.

Verband schwedischer Makler

Fragen über in Schweden tätige Makler werden vom "Verband schwedischer Makler" beantwortet:

Mäklarsamfundet
www.maklarsamfundet.se
Box 1487
S-171 28 Solna
Schweden
Tel: +46-8-735 62 00
Fax: +46-8-444 77 00
E-mail: service@maklarsamfundet.se

Gebühren

Die Regelungen zur Steuerpflicht im Bezug auf Immobilien werden derzeit reformiert. Neue Regelungen sind noch in Arbeit.

Nach dem Stand im Februar 2010 musst Du beim Kauf einer Immobilie in Schweden mit folgenden Kosten rechnen: 

  • Beim Kauf wird eine sogenannte Stempelgebühr von 1,5 % der höchsten Summe des Einheitswertes der Immobilie oder der Kaufsumme erhoben (Stand Januar 2010).
  • Bei der grundbuchamtlichen Eintragung musst Du eine Bearbeitungsgebühr von 825 SEK bezahlen.
  • Die jährliche Grundstücksgebühr (auch Liegenschaftsgebühr) für Einfamilienhäuser ist eine Gebühr an die Gemeinde.
    • Diese beträgt gegenwärtig 6.362 SEK (Veranlagungsjahr 2009) und 6.387 SEK für das Veranlagungsjahr 2010, macht aber maximal 0,75 % des Besteuerungswertes des Einfamilienhauses (einschließlich Grundstück) aus.
    • Eine Steuererklärung ist jährlich bei der Steuerbehörde in Schweden einzureichen. Die Formulare werden automatisch zugesandt.
  • Hinzu kommen Gebühren für die Müllabfuhr, und oft auch Beiträge für eine Mitgliedschaft in einem Sommerhaus- und Grundstücksverein sowie für die Instandhaltung der Zufahrtswege zu den Grundstücken.
  • Schliesslich ist noch zu beachten, dass ein ausländischer Staatsangehöriger, der in Schweden Grundeigentum erworben hat, damit nicht automatisch Anspruch auf eine ständige Aufenthaltserlaubnis oder ein Aufenthaltsrecht hat.

Steuer beim Verkauf einer Immobilie in Schweden

Wenn ein Ausländer eine Immobilie in Schweden verkauft, wird die Steuer ausgehend vom Gewinn berechnet. Im Informationsblatt kannst Du die wichtigsten Informationen des Schwedischen Zentralamtes für Finanzwesen dazu erhalten, woran Du bei einer Veräußerung der Immobilie denken musst.

 

Diese Informationen sind unverbindlich und ohne Gewähr, sie stellen keine Rechtsberatung dar und können sich jederzeit und unangekündigt ändern. Informiere Dich immer bei einem Juristen bevor Du wichtige Entscheidungen triffst.

Weitere Informationen zum Immobilienkauf in Schweden bekommst Du bei der Schwedischen Botschaft Berlin und beim Schwedischen Zentralamt für Finanzwesen (skatteverket).